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【威尼斯城vnsc登入平台2020年上半年投资策略报告——房地产篇】

2020年03月18日

2019年以来国内房价稳步回升,二三线城市整体涨幅高于一线,一线城市房价表现不错,新房房价增速回升平稳,部分地区的价格甚至创下历史新高。


2019年政府的调控政策频度再创新高,1-8月全国房地产调控367次,累计次数刷新房地产调控纪录。和超高的调控频度相比,2019年的调控力度对购房者而言有所减缓。


2019年1-9月全国土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%。1-7月全国土地购置面积呈断崖式下跌,跌幅普遍超过30%,8月跌幅收窄至6%,9月土地购置面积同比上涨10.4%,为3218万平方米。


房企融资同比增速从年初触底反弹,从2019年2月的2.1%,上升至2019年9月的7.1%。房企融资增速逐渐回升,主要是房企销售回款和海外融资的增速提升。


长期看好一二线城市的楼市前景,在需求和购买力方面均有支撑,楼市前景广阔。中国的房地产市场仍有上升空间,城市化进程和消费升级带来的需求仍旧可观,龙头房企有较强的支付能力和资产保障,建议关注优质房企股权融资带来的投资机会。


01
房价


2019年以来国内房价稳步回升,二三线城市整体涨幅高于一线,虽然一线城市的房价整体增速略低,但一线城市的房价仍表现不错,部分地区的价格甚至创下历史新高,2019年以来一线城市的新房房价增速回升平稳,反映出一线城市对于新房的青睐。


来源:威尼斯城vnsc研究院


从国内357个大中城市房价表现来看,1-9月有214个城市房价上涨,占比60%;下跌城市有104个,占比29.1%。


表:2019年1-9月房价涨幅前20

来源:威尼斯城vnsc研究院


02
销售


销售数据来看,2019年1-9月,商品房销售119178万平方米,同比下降0.1%,增速较2018年小幅回落。从各类房产销售来看,住宅类同比上涨1.1%,办公楼同比下降11%,商业营用房同比下降13.7%。住宅的销售表现明显好于办公楼和商业营用房。


来源:威尼斯城vnsc研究院


03
投资


2019年房地产开发投资增速有所回升,同比增速整体维持在10%以上。一方面楼市政策相对平缓,市场买方热情再度回升,开发商信心回升;另一方面,2019年楼市金融政策收紧,房企赶工期加快开发节奏,土地闲置积压大量资金将给房企带来不利影响,开工即意味着销售节奏的加快。

来源:威尼斯城vnsc研究院


04
政策


2019年政府的调控政策频度再创新高,1-8月全国房地产调控367次,累计次数刷新房地产调控纪录。和超高的调控频度相比,2019年的调控力度对购房者而言有所减缓,但对房企来说2019年的调控使房企的现金流面临极大挑战,房企纷纷加快开发销售节奏以回笼现金。


图:主要房地产调控政策


来源:公开资料,威尼斯城vnsc研究院


进入2019年,银保监会、央行两部门密集强调加强房地产金融风险防范力度。金融领域的收紧对房地产行业产生了明显影响,大房企纷纷加快开发销售节奏回笼资金,中小房企面临巨大的挑战。


图:2019年以来中央关于房地产金融领域的表述

来源:公开资料,威尼斯城vnsc研究院


楼市调控政策已有三年,2019年地方政策密集出台助推政策频次再创新高,随着中国经济下行压力显现,继续加大调控力度已无必要,2020年楼市政策频度和力度都将出现下降,休养生息、稳定经济是当前经济工作的重点,经济转型期间仍需楼市稳定经济大局。


05
土地


2019年1-9月全国土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%。1-7月全国土地购置面积呈断崖式下跌,跌幅普遍超过30%,8月跌幅收窄至6%,9月土地购置面积同比上涨10.4%为3218万平方米


土地购置面积的变化主要受市场影响,房企现金流紧张拿地热情不高,随着房价回暖房企拿地热情再度回升,推动9月土地购置面积止跌。


源:威尼斯城vnsc研究院


06
地产金融


房企融资同比增速从年初触底反弹,从2019年2月的2.1%上升至2019年9月的7.1%。房企融资增速逐渐回升,主要是房企销售回款和海外融资的增速提升。国内金融政策的收紧使得房企银行贷款和自筹资金增长受限,销售回款和海外融资为房企的资金安全提供支持。


来源:威尼斯城vnsc研究院


07
投资建议

1)选择专业的机构投资者

房地产投资由过去单纯的商品房买卖向多元化的投资品种转变,投资种类增加带来更多的工作量,个人投资者或难以完成;此外地产周期的拉长也不利于个体投资,专业的机构投资者拥有管理能力较强的专业化团队,其专业化的投资运作和规避风险的能力能够帮助投资者获取更高的投资收益,同时有机会参与知名房企的投资项目。 


2)组合投资,分散风险

住宅地产、商业地产、新观念新运营项目等受政策和市场情绪影响涨跌不一,投资单一项目所面临的风险大;在选择信誉好、现金流稳定的房企的同时,建议分散投资,选择适合自身风险承受能力的房地产投资产品。


3)关注一二线热点城市

房地产行业长期看人口,中期看供需,短期看政策;虹吸效应导致人口和资源始终向一二线城市聚集,房价在需求和购买力的支撑下表现坚挺,增量需求推动下长期看好一二线热点城市。


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