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媒体报道

【倪建达:预见更好的自己】

2016年06月03日  来源:财富管理

 

【导语】

“作为地产老兵,尊重并习惯于将合作方或投资人的利益放在第一位;作为金融新兵,希望未来公司发展或理念是新颖的,能够让人眼前一亮,也希望未来可以预见更好的自己。”

 

【正文】

距离没有任何征兆宣布辞职的倪建达离开上实城开,已一年有余。当业界还在思忖回味倪建达的离开,倪建达早已实现了人生的一次转身与突破——带领着一支年轻的团队挂牌纽交所,在行业内风生水起。

 

“凡事按照既定规划亦步亦趋的人生不会有意义,生命的意义在于体验,也许是我的性格使然,习惯于挑战和冒险。”倪建达谈道,“作为地产老兵,在国有企业的上市公司担任了多年董事会主席,一方面很冒险,但另一方面生意很稳健,没有同合作方或投资人发生过纠纷,非常尊重并习惯于将他们的利益放在第一位,正是抱以这样的心态才可能同所有人都做成生意;作为金融新兵,希望未来公司发展或理念是非常新颖的,能够让人惊喜,眼前一亮。也希望在未来可以预见更好的自己。”

 

近日,威尼斯城vnsc登入平台联席董事长兼CEO倪建达接受了本刊记者的专访,跨界转换于地产与金融,这位昔日的地产老将,带着自己的人生哲思,将做“最懂开发商的金融服务商”的宏图之心娓娓道来。

 

《财富管理》:加入威尼斯城vnsc后,这一年的工作和过去专业从事房地产工作有哪些不同?

 

倪建达:来到财富管理行业差不多有一年,时间也不算短。这一年同过去有着太多不同——行业、体制、团队不同,客户对象也不同。但相同的是,任何一个管理岗位都需要本着与人相处要真诚用心的理念。之所以这么说,其实在金融行业,这一点尤为重要。

 

从行业来看,过去从事多年的房地产行业涉及不动产买卖,相对而言投资者看到的产品是抓得到的,但金融领域更多的是合同买卖,更重要的是相互之间的信任。从这个角度而言,我面临的变化之一,就是要更多关注客户的心理感受,取得客户的信任,甚至把财富托付给你。这就需要站在客户的角度去考虑问题,用团队的专业能力给客户最好的选择。

 

体制上就更不同。民营企业往往以效率为主,对于国有体制外界的想象大都是资源丰富、社会地位较好。无论哪种经营方式,我认为经营企业、做职业经理人就是要坚守自己的责任,要带领团队发现市场价值和机会,一起把握商业机会,挖掘潜在的价值,和股东、同事共同成长。在金融行业中我并没有优势,所以我是来学习的。如果一个企业没有长远目标也不会成为我的选择,来到威尼斯城vnsc我就是要把这家公司做成上市公司,这也是我给自己设下的目标。

 

从团队来说,威尼斯城vnsc的团队比我之前带领的团队更加年轻,基本上是80、90后,对于他们而言我是一个老前辈。当威尼斯城vnsc创始人来邀请我加入时我甚至并不知道有这家公司。而我选择威尼斯城vnsc的原因也正是威尼斯城vnsc的年轻,同时这支团队又是严谨的,和他们一起工作,一起奋斗,感觉非常充实。

 

“财富管理公司要有长寿基因”

 

《财富管理》:您认为究竟如何判断甄别一家财富管理公司的好坏?

 

倪建达:整个财富管理行业在高速发展过程中问题频现,这个行业的发展充满了机会,也充满了挑战。中国的中产阶层每年以近乎15~20%的速度快速增长。数据显示,高净值人数每年以100万的速度增长,高净值人士的可投资资产在300万以上。按照20%的增长速度,意味着每年还有3万亿的存量。

 

市场空间巨大,很多人冲进来,导致行业良莠不齐,挑战也随之而来。作为从业者,我们没有太多资源可以规范每家企业的行为,但我们有责任用专业去影响、引导行业规范。所以,我认为优秀的公司在行业中的发展并不是零和游戏,因为面对的市场几乎没有正面冲突,客户重复率不超过百分之五。市场鱼龙混杂,优秀的大型公司应该联起手来为行业制定标杆,让行业逐渐规范起来。

 

投资者往往追求高收益,却步入一些不规范公司设下的陷阱。相对于普通投资者,政府在能力上更具优势。判断标准主要有以下几个方面:

 

第一,对“出身”不好的公司要加强留意与监管。没有巨额资金管理经验的公司一旦接触到大量资金,就会面临巨大的道德风险。并不是每位创业者都能坚守初心。正如互联网金融企业跑路率高达到38%,而实际情况或许更糟糕。

 

第二,募集低门槛,投资标的高门槛的公司或许存在问题。投资大项目有严格的资金流向分配,资金募集需要时间,其投入和退出在时间上是错配的。如果不是公司有意设好了局,就是公司的投资标的有问题,毕竟小型公司的风控能力还是有所欠缺。所以,对于小标的募集,大标的投资的公司需要格外注意。其中有两层意味,第一层是被投资对象存在的道德风险,第二层是在整个投资过程中资产有效性适配和风险控制方面或会出现问题。

 

第三,凡是理财师、销售经理或业务员拥有超高的薪水与福利,但是压力很小坐吃山空,产品收益率诱人,就很容易出现骗局。曾有出事公司以5倍工资在行业内“挖墙脚”,究竟是怎样的商业模式可以给到员工如此高的薪水?试想,如果公司的销售费用在1%左右,业务员一个月募集金额400万,为公司获得4万收益,扣除工资与办公成本,可能只剩下2万元利润。所以只有400万元以上的募集部分或许才可以作为福利的补充。

 

企业有义务去影响投资人,在和他们交流的过程中去帮助他们甄别市场中存在的问题,帮助同行协助政府对市场的监管,让市场规范起来,让这个市场能够成为下一轮经济发展的重要力量。

 

《财富管理》:作为第三方财富管理机构,威尼斯城vnsc的成功上市是否也意味着更大的业绩压力?

 

倪建达:上市对于一个企业而言是一个开始。上市后会有业绩压力。换言之,变成了公众公司,监管更加严格,要求也更高。从经营角度来看会面临更大的挑战,但是上市公司就是要在市场上不断接受拷问。

 

对于威尼斯城vnsc而言,我认为两个层面的意义:第一,公司上市后更透明、更规范,需要接受法律约束与社会监管。所以即使公司业绩相对放缓,但是公司一定要是健康的,是有长寿基因的。7月16日威尼斯城vnsc在纽交所挂牌上市,隔天我们就召开了全体管理层大会,对原先的组织架构进行更新,根据上市公司相关规定进行了调整和运行,严格自我要求。

 

第二,当我们下决心规范自己的行为,让自己成为一家健康的、良性的上市公司时,优异的业绩也是超乎想象。路演时我们讲到,上市后因为体量增加,或会失去一些增长速度。但实际情况是公司上市到现在,3个季度的增长速度比原来更快,甚至超越了分析师的预估分析。这让我们很欣慰。所以业绩问题对于我们而言并不是最大挑战。最大的挑战就是要思考如何让企业变得更加健康。

 

我在上海青年企业家协会中长期任职,看到太多企业以为可以打擦边球,走便捷通道,为此付出了巨大代价。民营企业往往以效率为主,没有完善的决策机制,尽管效率高但风险也往往较高。因为公司的未来发展完全取决于领导层个人的专业背景和对商机直觉的判断。公司甚至还有很多的道德风险,规范一所快速发展的民营企业实际上也是充满挑战。

 

“一线城市房价将继续上扬”

 

《财富管理》:房地产走过了黄金10年,对于投资者而言,房地产是否还是一个较好的资产配置选项?

 

倪建达:房地产业的确已经过了黄金时代,根据开发量、销售量、土地供应等很多统计指标显示,理论上房地产业其实从2013年开始是往下走的。

 

未来的资产配置中房地产是不是还是一个重要的选项?我认为在一线城市是,在二线城市可能是,在三线以下城市坚决不是。

 

因为每个城市的特点、特征都不同。有些城市可能GDP很高,经济增长也很好,但是房价就是不上去,配置相当一部分资产在当地的房地产中,不会有很好的收益或实现财富保值;有的城市看上去并没有很好的经济增长,但是其地产增值会好过其他城市,其中关键因素在于城市的未来发展空间。如果城市没有特色和亮点,那么房价就会走平甚至下跌。

 

所有的资源配置对于投资者而言,是一种商业行为,需要经验与良好的投资理念去指导。从宏观的角度来看,我觉得未来房地产在资产配置中还是很好的选项,但是因城市而异。建议投资者配置一线的房产作为资产配置的一个重要部分;二线意味着需要选择城市或项目;建议不要将三线城市房产作为资产配置的重要选项。

 

 

《财富管理》:2015年下半年到2016年一季度,一线城市房价暴涨,您对其未来发展趋势有何判断?

 

倪建达:中国的房地产业在前十年处于成长发育阶段,当房地产业走过这黄金十年,很多城市尽管行业得到发展,但是发展得并不健全。

 

在我看来一线城市的房价在目前并没有定型,即城市的公共交通设施、教育设施、大型文化设施尚未完全建设下来时,城市一定还有较大的变革。所以从这一层面来看,一线城市从2015年下半年迅速增长。上海增幅最少,增幅总量约超25%;北京最先增涨,涨幅相对平稳,但累计涨幅较大;深圳在全国涨幅最大,在较短时间内近乎翻了一番。

 

出于资源稀缺的考虑,我认为一线城市未来的大趋势是继续上扬。按照土地供应办法,土地在挂出起拍价时,已对土地性质和未来市场承受价格作出过评估,通常会取中间值。例如,房价以3万元出售,那么其地价大约在1.5万左右,起拍时评估方通常会给出1.2-1.8万之间的价格,取中间数字挂牌。挂牌价和周边房价其实已经完成了对应关系。一旦竞拍,溢价率在100%。需要留意的是,一个月左右市场就会完成周边项目的价格调整。因为土地供应太少,每块土地都引得竞相竞拍,动迁成本也会上升。

 

从这些角度来看,目前一线城市的房价尚属合理。我认为在未来的两三年时间中,也不会看到有改变的迹象。但是上涨的速度会放缓,2016年第一季度上涨速度比较快,需要一定的时间来消化快速上涨的涨幅,但上涨的趋势不会被改变。

 


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