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媒体报道

【J+CLUB年会专题系列 | 股东说:在中国,房子的“价值”在哪?周忻给出第三种答?案】

2017年08月10日  

86-8日举行的首届J+CLUB会员年会,易居中国董事长、总裁周忻先生出席此次会议并发表“房地产与投资新视野”主题演讲。


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周忻在会上表示,中国房地产经历了“第一个十年叫忧房,第二个十年叫有房,第三个十年叫优房”的发展期,而现阶段中产阶级的发展所带来的红利,将成为未来中国经济发展的一个非常重要的助推器,房地产作为一项重要的项目配置,正受到越来越多高净值投资人群的关注。


01

迷茫的投资者

中国房地产究竟要“闹哪样”?


近期,政策调控下的房地产市场“变”相丛生,有人大规模抛售、有人加紧并购,有人质疑摇号买房,有人点赞租售同权,不管是谁,不管是从哪一个角度,大家都觉得中国的房地产市场变得有些看不懂了。甚至连美国沃顿商学院房地产系的系主任,在跟易居?沃顿的学员们上课的时候都会说一句:“我是很有经验的世界全球房地产的教授,但是我不懂中国的房地产。”


在专业人士“看不懂”,普通百姓更“迷茫”的背景下,周忻抛出了“房地产的价值和使用价值”要分开来看的观点,并围绕房屋“价值”和“使用价值”关系的变化,理清整个中国房地产发展的形势,拨开了挡在众人面前的“云雾”。


02

一分为二看中国房地产

周忻的价值“相对论”


周忻从政治经济学的角度来分析了房地产的“本质”:作为一种特殊的商品,房屋同时具有“使用价值”和“价值”双重属性。其中,房屋的使用价值,说的是房子的自然属性,是“相对”老百姓的居住需求来说的;而房屋的价值,则是房子的社会属性,是“相对”金融角度而言而谈的。


在周忻看来,若想看懂今天的房地产,就要将其双重属性分开来看。那么,造成这种现象的原因是什么?话还得从20多年前说起。


曾经,房子只有使用价值,而没有价值

20多年前,中国的房改还在进行中,市面上大多都是只有使用权的职工福利分房,在老百姓眼里,房子是只用来住的,是没有价值的。


那时候,周忻开了一家叫上房置换的公司,专做二手房,并开了200多家门面。有一个政府的老领导曾对周忻放下狠话,“把使用权放到市场上做交易,这简直是天方夜谭!”,后来事实证明,他错了。在这个过程中,老百姓逐渐开始意识到,自己房子的天花板值2万,洗手间值3万,这些是在他们过去从来没有想过的事情。而周忻在这25年当中做的这件事,就是让房地产的价值与它的使用价值一起体现出来了。


价值与使用价值的并存发展

经过一系列的发展,虽然房地产的价值和使用价值开始产生了联系,但是在中国,二者并没有完全的匹配。周忻举了个例子:在美国,买一栋学生公寓,什么都不干就可以每年拿3.5%~4%的纯回报率,然而在中国,除了早些年购买商铺时可能会计算一下回报率之外,很少有人会把房子的租金算入回报当中,因为租金作为一笔收入,能够抵掉物业费、正常的维修费等等,就已经很好了。


恰恰是房地产价值与使用价值的“错位”发展,造成了整个中国现在的一种现状:房屋价值在不断地上涨,而它的使用价值上涨的速度相对滞后,这也是中国房地产的一个非常有意思的话题。


现阶段,房屋价值与使用价值分离

周忻认为,从习近平主席提出“房子是用来住的,不是用来炒的”开始,中国到了房地产的价值与使用价值分离的阶段了。


从“使用价值”角度来看,房子是用来住的,那就是要解决老百姓住的问题,不能让城镇化的老百姓住的成本太高,买不起房子。实在买不起的,可以用租的办法解决,现在有些只能租不能卖的房子,只有使用价值,没有价值。当中国的租赁房越来越多的时候,租赁房租很可能会降下来,因为现在中国搞租赁房屋的主要目的是降低房子的空置率,让空置的房子实现它们的使用价值。


而从“价值”的角度来看,房价已经跟“使用价值”分离了。相比房地产,“不动产”这种叫法更接近房地产的价值属性。在我们不断发行货币的同时,不动产作为一种类似黄金的资产,可以充当“蓄水池”,体现它所对应货币的价值。


在这样的思路下,就可以解释为什么现在房价一路在涨,房价要摁而摁不住,中国所谓的住的成本,并不会因为房地产的价值变化而产生波动。换句话说,在中国的货币政策还是宽松的,财政政策还是比较积极的状态下,包括政府在内,都不会希望中国房地产有任何大起大落,为什么?是为了整个中国经济业态的稳定。


周忻指出,用房地产的使用价值,去解决普通老百姓的居住问题,让中国的不动产的交易节奏能够稍微慢一点,发挥它的价值,去成为中国整个经济发展中的一种量化的工具和产品,可能是现阶段整个经济发展的需求。


03

投资“忻”思路

当下,好的投资机会在哪里?


抛开房地产的使用价值,从投资角度出发,周忻又给出了新的建议。


在很多投资者眼里,房地产可能是一个增值的工具,但周忻认为,房地产更是一种保值的工具,所以在投资过程当中,可以把国内房地产的投资作为一种纯资产去做研究。他表示,对于投资者来说,一定要看一件事情,就是房地产在整个资产配置当中的一个比重。


实际上,在中国,房企也在发生非常大的变化,围绕着“地”的下半场,依然非常精彩。当房子变成了一个相对能够固化的资产的时候,变数就会出现在土地和项目的价值上。从去年开始,各种并购,各种收购,各种重组频频出现,这些眼花缭乱的运营背后,预示着未来的一些投资机会,包括小城镇,甚至包括未来农业,三权分离的过程当中的一些并购的股权等一些新方向的投资。


所以,当你把“价值”和“使用价值”分裂地去思考,你可能就会看得懂今天的房价,可能看得懂今年中国的房企为什么还在如火如荼地做房地产,中国的长效机制是想让老百姓住得更好。而把房地产作为资产,作为一种金融工具,作为中国经济最重要的一个组成部分,也能够让它做到不涨也不跌,或者少涨少跌,尽可能保持平衡。想清楚这个问题,或对投资者的配置方面有所帮助。


 “这是我的一个视角,不是一种理论”。周忻如是说,对此,你怎么看?

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