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媒体报道

【任志强:计划经济式的手段或难解决当前市场矛盾】

2018年04月27日  

作者|市场品牌公关部  安若铭


近日,原华远集团董事长、知名地产评论家任志强先生出席了由威尼斯城vnsc登入平台等机构联合主办的“2018首届陆家嘴地产金融峰会”,辣评当前地产行业现状,论道未来行业发展大势。

 

此次会议上,任志强先生可谓“火炮全开”,围绕当下政策调控、困境与出路以及行业风口等多方面进行了犀利又不失深刻的点评。

 

任志强先生在会上指出,短期的政策并不利于长效机制的建立,扩大租赁市场并不意味着不建、不卖,用计划经济式的手段或难以解决当前行业存在的问题。

 

任志强先生在2018首届陆家嘴地产金融峰会发表《房地产发展趋势》主题演讲,部分演讲内容分享如下。

 

2018年一季度房价涨幅居十余年之首

 

微信图片_20180427092816.jpg

 

从数据上看,2018年一季度商品房销售额与商品房销售面积增速分别为10.4%3.6%,同时销售面积增速已经处于下降趋势,且这一趋势可能会延续。

 

可以说,2018年一季度是近十几年间全国房价上涨最快的一个季度。去年年底全国平均房价是7898元,今年一季度为8507元。前年我们的房价总共涨了1.1%,去年房价涨的很快,涨幅超14%,但今年一季度涨幅已经达到7.8%,这个速度应该说是非常快的,一个季度相当于去年半年的增幅。

 

市场区域性差异较大

 

微信图片_20180427092827.jpg

 

分地区来看,全国东部与中部一季度房地产开发投资情况明显好于东北与西部,四者数据分别为11.8%15%1.3%2.9%。数据分化的原因在于东部与中部的几大城市,如郑州、长沙、武汉等,都利用人才优势吸引了大量的户籍人口,有利于住宅的需求快速增长。东部与西部的下降趋势很有可能是持续的,且难以改变。

 

但从销售的数据看,却呈现出与投资相反的情况。无论是商品房销售面积还是销售额,东北与西部地区增长的都较快,东部地区呈现负增长。其负增长与政策的调控原因有关,而东北地区与西部地区投资数据与销售数据的分化原因在于后续资金的中断,卖房子的钱都用来还账了。

 

开发商的突围与发展

 

目前可以说开发商正在艰难与困境中努力突围与发展。

 

融资政策:银行停止了开发商对土地的融资,在去杠杆的时候个贷也严控,个贷下降了11.89%。现在已经出现了部分开发商把原来拍卖的土地用八折方式卖给其他开发商的现象,说明相当一部分达不到规模的公司的现金流已经出现了极度的紧张。

 

产品与价格的矛盾:开发商想做节能环保的绿色产品等,但是好的产品因为受到价格的影响已经开始出现了一个矛盾现象:劣币驱除良币。为了降低成本,电梯、玻璃等设备的质量会有所下降,个别楼盘甚至出现部分设备取消的情况。

 

规模与利润的矛盾:很多开发商在前几年,特别是今年年初,TOP30TOP50的规模追求越来越大,很多都想成为百亿千亿万亿的规模,但是规模加大的时候进行了价格限制。同时企业希望利润高、股东收益高,这中间就有了矛盾,就是规模和利润的矛盾。

 

租赁与销售的选择:很多土地都有租赁性住房,但具备开发这种土地能力与条件的企业有限,可能不超过十家或者二十家企业。

 

“房住不炒”并不意味着不建、不卖

 

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这个理念的提出十分有意义。但房子不一定是产权人住的,如果都是产权人住的又何谈租赁性住房,租赁性住房一定是给非产权人住的。这就意味着市场得扩大才能有租赁,要扩大市场并不是不建了和不卖了,而是要鼓励建房子卖房子,所以把房子是用来住的理解成“不要买房子”存在一定的误导性。

 

到政策调控最严厉的地方买房子

 

很多人问应该到哪里去买房子,我认为哪的政策最严厉你就到哪买房子。凡是政策严厉的地方都是因为它的房价上涨压力太大了,要没有房价上涨的压力也就谈不上需要政策的调控。一定程度上来说,政策的调控也会造成供应面的扭曲,价格上涨的压力随之加大。

 

去年“3·17”以后许多城市出台了很多政策,有些人认为房价会有所下跌,但是价格首先来自于需求,所谓需求决定价格。我们说地价是房价的地板价,就是最低价。而需求是它的天花板,这个天花板的高低是由需求产生的。2003年土地招拍挂之前,1997年房改之后,平均每年增长3.5,工资收入增长9.5。自从土地招拍挂之后,地板价开始涨,天花板价也开始涨。

 

当前市场的主要机会集中在以下三个方面

 

农民进城的城市化问题:农民进城面临着部分现实矛盾,如户籍问题、购买资格问题等。我们现在并没有解决城市化存在的问题,现有的住房制度是城市居民的住房制度不包括农村。

 

改善性需求依旧强大:如扩大面积、增加电梯、卫生间等。以上海为例,上海没有电梯的房子占总房量的60%,有电梯的房子是少数,大概只有30%,在老龄化愈发严重的当下社会这个问题会变得更加突出。

 

独居户增加:独居人口增加的比例是非常高的,现在我国大概有7500万的独居人口,其中三千多万是孤寡老人,四千多万是年轻人,这个比例占我国城市人口的5.8%,欧洲这个比例要占到40%。独居人口,换句话说,如果按照每年增长30%的比例计算,过去四年都增长30%,很快我们的独居人口将有2亿5千万。

 

计划经济式的手段或难解决当前市场矛盾

 

美国的租赁市场,资金主要来自于REITs,花的是市场的钱,不是政府的钱;香港的租赁性住房自有占51%,租房占45%,租房房源60%来自于私人住房;日本的租赁住房70%以上来自于私人住房,私人住房的比重是非常非常高的;德国用政府提供补贴的形式,把私人住房组织起来变成租赁市场。政府以补贴形式调节,与私人住房相结合或许是解决问题的一个方向。

 

在不改变现有双轨制条件下,建议鼓励私人购房,但是要用空置税限制不能让房子空着。租赁了就适当减免税,两头调整。所以扩大租赁市场的前提条件是鼓励私人买房,用市场的方式解决目前的困境。


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