威尼斯城vnsc登入平台

预约理财师
姓  名:
手机号:
所在城市:  --选择省份--
    --选择城市--
我已阅读并同意    《威尼斯城用户服务协议》

客服热线 400-021-2428

x

合格投资者认定

威尼斯城谨遵基金业协会的《私募投资基金募集行为管理办法》之规定,只向特定的合格投资者宣传推介私募投资基金产品。

贵机构/阁下如有意进行私募投资基金投资,请承诺符合中国证监会规定的私募基金合格投资者的条件。

即贵司/阁下具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元,且符合下列相关标准之一:

(一)本机构净资产不低于 1000 万元;

(二)本人金融资产(金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等)不低于 300 万元或者最近三年本人个人均收入不低于50 万元。

立即注册 登录
媒体报道

【易居资本钱卫一谈地产股权投资:“内行”看门道,“外行”看热闹】

2020年05月06日  来源:中房网


??虽然很多投资人买过房子或者投资过房子,但是仍然对房地产股权的认知还不够深刻和了解。长远来看,房地产股权投资基金,会是未来的方向。易居资本作为一家了解地产的金融服务商,希望用专业服务好投资人。

??近日,威尼斯城vnsc直播间邀请到一位“内行”人——易居资本地产团队执行董事钱卫一先生,为大家解剖房地产投资里面的那些门道。十个专业投资的角度,让您更懂地产投资!

1

??钱卫一先生

??中欧国际工商学院金融MBA、东南大学硕士

??曾就职于万科、远洋、景瑞等地产公司。在工作期间,管理运营、设计、成本、采购、信息化等专业部门,拥有近14年房地产开发运营管理经验,在中国房地产行业拥有丰富的人脉资源与独到的见解。


“外行”看区域,“内行”看交通配套、产业及人口

??很多人对地产项目的投资局限于长三角、珠三角,但是专业的投资机构会对当前房地产市场有更深的了解,会从更多维度,包括交通配套、产业、人口等几类数据去判断投资的可行性。


1


??数据来源:中国房价网、克而瑞

??中国房地产市场进一步分化,“城市圈”逐渐成型。从数据的角度来看近五年一线至六线城市的涨幅,我们发现:

??近五年,2-6线城市房价的涨幅超过多数一线城市;其中,房价涨幅超过100%的城市约17座,涨幅超过50%的城市超100座,而一线城市只有深圳涨幅超过100%。每一个梯队的城市,房价都存在较大涨幅,而不仅仅集中在一二线城市。

??涨幅较快的城市背后的逻辑是什么?通常拥有稳定的常住人口,或受城市群辐射的影响,随着产业升级及完善、以及公共交通配套、高铁地铁的建设,带动房价上涨。

??新冠疫情发生之后,中国各地政府已发布48万亿新兴硬核产业投资计划,分别集中在5G基站、特高压、新能源、大数据中心、人工智能、工业互联网、城际高速铁路和城市轨道交通等。

??在已公布投资计划的省份中,广东、云南、四川、福建、山西、陕西、河南、湖北投资总额超过三万亿,加码较大。我们耳熟能详的长三角珠三角反而不多见。

??当前中国房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段,房地产长效机制加快构建、“一城一策”推行,城市发展潜力差异巨大。

??在此背景下,人口持续向大城市集聚,中西部核心城市及城市群崛起。人随产业走,部分城市正在进行全产业的升级,带动就业、消费及住房需求。同时,铁路及公路网的规划建设将城市之间的运输成本最小化,提升人口流动效率,加快城市化进程。

??我们能看到,现在小山沟里面的产品,也能通过快递销往全国,而不少农民也开始在抖音上直播。这也从侧面映证了随着全国交通及产业升级,还存在较多的投资机会。


“外行”看开发商及排名,“内行”看团队和盈利能力

??人、财、地,是一家公司发展的核心要素,而有了人才,就能带来“财”和“地”。一家公司的发展,人才储备是否多样化,是否有好的激励机制……都是专业投资者筛选的条条框框。

??举个例子,万科的用人原则是,公司里面绝对不会任用一个老板的亲戚,无论关系有多亲近,这样就给万科的内部组织带来较为公平的环境。一个多样化人才梯队的匹配,再加上头部明星经理人的加盟,会产生较好的效应。

??筛选地产合作伙伴,除了业内通用的各类地产“排名”以外,易居资本地产投资部很关注另外两个指标,一个是通过“客户满意度”看团队,另一个是通过“利润率”看盈利能力。

??据了解,万科多年前就启动了“客户满意度调查”,引进第三方机构来进行统计调研。满意度调查有十一个维度,最主要的三个是“产品质量&设计”、“园林景观”、“配套服务(销售、交付、物业等)”,数据能客观地展示这家企业是否受客户欢迎。

??“客户满意度”有两个非常重要的参考作用:

??1、考核公司的管理团队。每家公司的部门都会在汇报中将自己的年度/半年度数据进行美化,让人很难分辨。“客户满意度”能客观、明确地展示团队的工作成果。

??2、“客户满意度”高的公司,客户很有可能会推荐自己的朋友来购买产品,或者下次再有购房需求时,会优先考虑这家公司。典型的例子就是绿城,在浙江有很多“绿粉”。

??快速评估一家房企盈利能力的重要指标是“利润率”。我们拿到的“利润率”相关内部数据显示,头部企业毛利率在20%~30%多,净利润在10%多,部分排名靠后的企业因其良好的运作能力也能达到同样的利润指标。因此,即使排名靠后的企业,如果“客户满意度”和“利润率”数据好,一样值得投资。


“外行”看成本,“内行”看配置

??很多投资人在项目考察的时候会问开发商,房子的成本是多少?如果有深厚地产从业经验的,他们能直接从装修配置上得到“成本”信息。

1

??举个例子,就上方这一组图片,大家觉得装修成本是多少?

??开发商一般会回答说1500元/平方米左右。而我们看到厨柜的门板比较普通,客厅、主卧的吊顶相对简洁,马桶也是很简易。

??实际上,这样的配置个人进行装修时很可能是1500元/平方米,但开发商集中采购是可以降低成本的,所以我预估大概在800-1000元/平方米。

??另外,装修是会按照不同等级来搭配材料品牌的。如果是1000元/平方米,则选材都一般,如果达到2000元/平方米,那么电器会到西门子这个级别,墙面有墙纸,空调用日立或者大金,洁具也有可能用到杜拉维特等进口品牌。所以在考察房产时,仔细观察开发商配置了哪些品牌,对估算成本也有帮助。

??说完内部装修,再看外立面的配置。建筑的外立面如同一个姑娘的衣服,是她的“脸面”。高档小区的建安成本会在4000元/平方米以上,外立面一般会用玻璃幕墙或石材幕墙,非标准层(一层二层)用石材居多;一般小区建安标准在4000元/平方米以下,外立面用的是涂料,非标准层则用的是真石漆,稍好一点的会在单元门头配石材。除了典型的外立面差异,还有门窗配置也会有差异,比如用系统门窗和普通铝合金或者塑钢门窗。这些都需要通过地产专业知识和经验来判断。


“外行”看户型,“内行”看供求

??产品的定位直接影响销售去化,与一个项目的现金流挂钩,所以至关重要。

1

??例如,一个佛山的项目,两种户型,98平方米3室2厅2卫,对应一孩刚需;另一房型是126平方米4室2厅2卫,对应二孩刚需。这两类户型都是刚刚都做到满足需求,销售去化情况很好。对标周边楼盘,110多平方米改善型3室2厅2卫,以及140多平方米改善型4室2厅2卫,去化都一般。我们由此得知,这里的客群是以刚需为主,而这个项目的设计是非常针对这类客群。

??在进行项目考察时,投资人需要了解当地客群情况,了解竞品楼盘,因为如果投资的地产项目去化较慢,意味着现金流回收慢,投资周期变长,这是需要规避的。


“外行”看售价,“内行”看货地比

??所谓“春江水暖鸭先知”。从近期的土地成交数据显示,大部分溢价水平都在20%左右,甚至更多,土拍市场火热。投资人常常会认为市场变好,适合买房。专业的地产投资人可能会更理性一些,我们不仅关注土地价格,还会观察“货地比”。

??“货地比”是指房价与楼面地价的比值。货地比越高,意味着一个地产项目的安全边际越高,未来的盈利空间越大。

??曾经2016年上海的几片“地王”,算上成本税收盈利等等,当年预计保本价6万至10万左右,真的能卖这么贵吗?很难。而南京16年到17年初拍的37块地王,一半还在“ICU”,无法正常推出。所以投资人千万不要头脑发热,觉得是地王就意味着地块优势明显一定能赚钱。对于土拍市场的“火热”、“阳春”,必须慎之又慎。


“外行”看开盘时间,“内行”看开盘周期

??开盘时间毕竟涉及到客户的还款进度,因此投资人特别关心。开发商对投资人打包票“能开盘”,因为有两个时间点特别重要:金九银十、五一黄金周。开发商会在这两个时间点之前“抢收”,很多人也会在这两个时间点去看房买房。

??但是能否按时开盘,涉及到开发商报证(四证)的节点、示范区开放的节点,以及标准工期的节点。一般拿地到开工需要4个月时间,拿地到开盘在8~9个月是比较合理的。

??所以我们需要根据四证倒推时间,同时还要考虑到春节等假期的停顿期,有的地块还需要考虑到动迁等延期因素,才能估算出更为合理的开盘时间,而不是仅听开发商的一面之词。

1

??来源:易居资本地产团队


“外行”看周边商圈,“内行”看未来规划

??1990年上海,浦东很破旧,一片滩涂,不少人”宁要浦西一张床,不要浦东一套房“。现在看回浦东,已经规划建设得很好。

??2014年,上海在虹桥已经有开盘,那个时候虹桥还属于比较偏的地段,万科开盘售价3万多,很多人不愿意去,觉得荒,现在房价已经涨至7万多。因为现在虹桥的发展已经很不错,对人口的吸附能力较强,即使到了晚上也是车水马龙。

??2010年左右南通的定位还不是特别明确,只说是”苏中的门户“。近两年调整战略,学习苏州,全面对接大上海。

??第三机场落户南通(对应上海浦东机场、虹桥机场),通沪铁路修建、崇海大桥规划确定,迎来利好,很多上海的产业也开始往南通转移。再加上南通的产业基础也不错,建筑业(号称南通铁军)业内非常有名,纺织业很厉害,教育也很发达。

??对此钱卫一先生基于南通的未来规划,看好南通发展潜力。


“外行”看小区内环境,“内行”看红线外不利因素

??有的人买房后,好不容易盼到交房,入住后却发现周边有高压线、墓地,或者垃圾场,追悔莫及。因此要关注红线外的不利因素。多进行实地考察,多了解项目相关信息。


“外行”看销售量,“内行”看网签套数

??很多楼盘开盘会发“喜报”,宣传开盘当天去化多少之类,但专业的投资者还会观察网签套数。

??房屋网签是指你和销售对象签订合同后进行备案。正常情况下,网签等于销售量;但由于受部分政策的限制与管控,政府会限制开发商每月的网签数量,让成交价低的先完成备案,以调控成交量,这是房地产调控手段之一。

??“销售量”只能代表开发商收到总销售额的30%~50%(即首付),网签则涉及到首付和按揭款,因此能更为准确地反映开发商的回款情况。

??另外,了解当地银行的按揭政策也非常重要。


“外行”看政策表象,“内行”看政策意图

??政策表象容易刺激成交,但是我们更关注背后的意图。房地产是一个非常特殊的行业,它涉及到:

??制造业——钢筋水泥、模板、脚手架、装修材料、施工单位、数千万农民工;

??服务业——客户定位、售楼处开放、样板房接待、工地开放、客户服务7+2步法、交付大使、物业服务中心;

??金融业——19年销售16万亿、到位资金17.8万亿、开发投资13.2万亿、融资1.4万亿、开发贷10.85万亿。

??因此房地产是政府重点关注的行业,必须保持它的良性发展,社会经济活动也会比较合理。

1

??数据来源:易居资本地产团队

??2019年,政府的政策较为温和,“房住不炒”的基调明确,稳房价、稳地价、稳预期,开发商也能合理地布局,不需要总是去拿地王,能够更用心地做产品。

??专业投资者需要关注政策走向,透过政策表象,看到政策意图。


?
XML 地图 | Sitemap 地图
?