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威尼斯城vnsc登入平台联席董事长兼CEO倪建达:个人投资者要以资产配置来参与经济的发展

2016年12月14日   

  12月12日,由新华网等主办,中国金融信息中心联合主办,长三角互联网金融研究中心协办的2016陆家嘴金融发展峰会在上海中心成功举办。威尼斯城vnsc登入平台联席董事长兼CEO倪建达先生受邀参与活动,并就楼市走势、金融监管、投资人教育等多个话题进行了主题演讲。

  此次峰会以“创新与变革,共建金融新生态”为主题,汇聚了金融领域的产、学、研领先机构,以及国家发展和改革委员会《宏观经济管理》主编、教授宋承敏先生,上海市互联网金融行业协会秘书长王喆先生,中国金融信息中心总经理叶国标先生,新华网股份有限公司副总裁申江婴先生,陆家嘴金融城发展局金融航运部总监任凯锋先生,上海市浦东新区金融服务局机构发展服务处处长门庆兵先生,江苏省互联网金融协会秘书长、南京财经大学金融研究中心首席研究员陆岷峰先生等相关部门领导、专家学者及业内知名人士,共同探讨了在相互交叉、跨界竞争、创新合作、混业经营的“大资管时代”,财富管理行业该如何抓住市场变革中的新机遇,共同推进以“互助合作、资源共享”为特色的“新金融生态圈”的逐步形成,共建金融“新生态”。

  以下为倪建达先生演讲内容:

  尊敬的各位领导,下午好!显而易见,在我们邵总后面谈是比较困难的,因为做金融投资的都谈房地产,好在我是做房地产的,可以聊一聊金融。特别高兴今天有这样的机会,感谢新华网提供这样一个平台跟大家一起来交流。

  现在买不买房

  牵涉到未来三代人的社会地位

  刚才邵总的几张表非常能说明问题,给出了非常清晰的路径,就是要跑赢印钞机的话,是有选择的。但是这个选择不多,一种是冬虫夏草,一种是拍车牌,还有就是买腾讯股票。最后大家关注一个点,觉得我们唯一的机会,就是买房子。

  之前大家经常会问我,买房子,房子是涨还是跌?我坚定地说了十年,说房价会涨。但被很多人诟病,你是行业的代言人,是站在行业的角度说。十几年前我参加人代会,很多人大代表问我,觉得房价会不会涨。我当时就说房地产一定会涨,而且现在买不买房,牵涉到未来三代人的社会地位。他们就觉得我是忽悠。

  龙湖地产刚刚进入上海的时候,那时候青浦赵巷房价卖7000多元。这些年上海出台了很多的调控政策,关注民生的住房配套制度,包括保障房的建设,但是非常遗憾,我们上海的房价现在还是居高不下。到底谁造成的?一个地方政府能不能解决这个问题?房地产的价格上、下,其实不是一个地方政府能决定的,我们房价的决定,第一个要素就是货币供应量,如果货币供应量一直是这样的规模,这样的速度去发,那我们房价还是会涨。

  大家一定会问,现在的房价还会不会涨?作为上海市房地产行业协会轮值副会长,我还是会说,未来一段时间,一线城市房价还会涨。有人说现在应该不会涨了,因为上海11月28日出台了一个非常严厉的政策,可以确保房价不会涨。首先,因为不让交易了,超过平均房价的所有楼盘不会拿到预售许可证,拿不到就不能交易。第二,每个人买房的份额已经没有了。所以现在的房地产价格跟老百姓的居住已经没有什么关系了,它已经演变成一个纯粹的金融产品。

  用地少、钱很多

  结果只有一个:房价会涨

  未来我们的货币能不能少发?这是一个确定的问题,一定不会少发。土地供应能不能增加?这也是一个确定的问题,尤其是上海,上海的土地供应已经宣布,建设用地不会再新增。我们建设用地在什么地方?一个就是深度城市化的问题,上海还有一些危棚简屋的改造,老城区的改造。但是这个土地的量非常有限,土地取得的价格非常高昂。还有就是上海有“198”、“104”。上海还有198个乡级区级工业区,以后要退为农业基本用地或用于建设的。也就是说,以后上海主要城区发展的空间,在工业区的改造上;还有104个工业园区,将继续作为城市第二产业发展的用地。从这个角度来说,上海可以用于建设住房的用地,是非常少的。用地少、钱很多,结果只有一个:房价会涨。

  还有人说,出台了政策以后,房价已经不涨了。现在超越上海平均房价的所有项目,预售许可证拿不到,因为现在问责制,超过了房价,就不可能进入交易。我想告诉大家房价不可能没有涨。2013年,上海有一个电视节目《头脑风暴》;第三季度的时候我们有一个赌局,就是赌2014年房地产价格会不会涨,我认为2014年的房价会在2013年的基础上涨15%以上,另一方认为应该下调15%以上。后来2015年《头脑风暴》盘点2014年的房地产价格走势时,还把这段视频专门放出来了,实施证明对方输了。

  房地产的价格不是一个政策导致的价格,也不仅仅是因为用地紧张导致的一个价格。今天的房价不断飙升,是很多因素导致的一个综合的结果。我们不要期待造了那么多的保障房就可以让房价下来,去年当我们闸北区并入静安区,大家都觉得闸北区的房价不可能达到10万元以上,但半年多以后,现在楼面地价最高已经超过12万元了。你肯定想不到,周浦地区商品住房楼面地价也已超过8万元。

  一线楼市未来的机会

  可能在非住宅的城市房地产产品

  刚才邵总讲的未来的深度城市化、出口、深度消费,其实我们未来能参与到经济发展过程中的机会,并不是很多,作为个人投资人,我们非常缺少参与的机会。如果没有这样的机会,我们怎么办?显而易见,这就牵涉到资产配置的问题。各位关注最多的就是一线城市房地产价格,但是我们说房地产价格会自觉不自觉的说的是住宅。一线城市未来的机会,每个人有机会参与的部分,可能今后更多的是非住宅的城市房地产产品。

  我也经常被问,上海的住宅涨成这样,上海的商业、办公楼会不会涨?我认为商业、办公楼也会涨,但是商业和办公的涨,绝对不是一般投资人可以做判断的。因为住宅是一个大众商品,具有流通性,也就是说今天不想拥有这个住宅,分分秒秒都可以出手,但是商场、办公楼就很难出手,基本是小众市场和专业市场。所以变现能力会大幅度的下降。现在的住宅价格和同地的办公楼的比例关系,周边住宅10万元,旁边的办公楼差不多5万元,是2:1的关系。商场价格太复杂,我就不说了,里面有太多因素要考虑,包括位置、地段、交通、客单消费、人流,这些都会影响到商铺收益、资产估值。

  所以我认为,未来有机会的,是在没有被充分挖掘的城市持有型的房地产产品上。那这些产品我们今后怎样参与其中?张保国董事长现在做的就是收购不动产,办公楼,因为办公楼的大部分价格在目前情况下是被低估的。

  我们要更多关注一线城市

  深度城市发展中带来的机会

  我们那么多年经济发展,很重要的一个历史性机遇,就在于我们见证和参与了中国经济的“青春期”,做什么,都挣钱,即使你没有各种可行性报告,也没有研究客户在什么地方,一不小心开了一家小店,就成了老板,一不小心老板玩了一个股票,股票让你赚了大钱。所以第一代的高净值人群的形成,可能是有偶然性的,是勤奋加机会形成的。

  但当我们“青春期”过了,整个社会经济发展进入成熟期时,是不是还有这样的幸运?是不是随便投资,就可以获得很好的收益?显而易见,这种机会已经不太多了。我们已经过了靠勤劳致富的年代,现在进入了一个选择比勤奋更重要的时代,你选择与谁同行,采取什么方法赚钱?这是一门大学问。

  这门学问我相信在座各位都会去研究。现在我们看到房地产转型为基金,很多基金从事房地产产品,我们正在做这个方面的研究,正在做经济发展的转型。今天不是来讲房地产的,主办方给我的题目是“资产管理与全球化配置”,本来觉得这个题目有点好玩,突然之间发现不好玩了,因为全球化配置已经没有机会了。我们所有全球化配置的产品,是非常难以把人民币变成外汇,并把外汇作为一个投资投到想投的项目上。如果没有机会全球化配置,还有什么机会?我们要更多关注一线城市深度城市发展中带来的机会。

  总而言之,中国经济要发展,GDP要保证,建设的速度还是会持续保持下去,重要的问题是,谁出钱。原先都是政府出钱,政府融资平台向银行借钱,以后可能需要吸收民间资本。这个民间资本哪里来?就是政府PPP,现在研究了很多的方案,但是有的地方进展非常顺利,有的还没有开始。这个过程中,在座各位一定有机会参加到这个过程中。不过也不是每个人都有机会,因为有门槛。当然,PPP并不是一个没有风险的投资。

  行业的发展成熟

  要有成熟的投资人

  也需要合规合格的监管机构

  刚才讲了信用问题,是特别重要的问题。我们金融能不能健康发展,最重要是信用。信用为什么特别重要?一方面,我们非常希望我们有一个非常好的环境,这个环境就是投资人是有风险意识的,交易对手是非常有诚信的,政府担保机构是非常有能力履行担保责任的。我还想说的就是投资者教育,我们这个行业要发展、规范,重要的是要加强管理,对投资人加强教育,对所有投资人加强监管。

  感谢上海的金融管理部门,跟我们新华网做的这样一个平台。我们现在做的,其实就是投资者教育、行业治理、政府监管的事。我们这个行业的发展,需要全社会共同建立一种良好的环境。我们金融行业需要生态修复的能力,我们这个行业有很多创新,需要大家尝试。同时这个过程中,也需要所有投资人接受风险教育。我在这里呼吁媒体,政府监管部门,能更多关注投资者教育。这个行业的发展、成熟,需要有成熟的投资人,也需要合规、合格的监管机构对我们金融企业进行监管。

  去年1月份我离开体制,“下海”一年,体会很深刻。希望金融管理部门加强对金融行业的监管。我觉得我们这个行业要成长,政府一定要加强监管。如果监管以后,是不是意味着政府对这些新的金融行业的“背书”?

  我觉得值得讨论几点:第一,凡是提供人民币为标的的生意的金融服务机构,如果大股东是没有见过大钱,没有拥有过大财富的投资人,引发道德风险的概率就在增加。所以建议金融管理部门对提供金融服务机构的大股东的准入门槛要提高。

  第二,如果一个财富管理机构或资管机构专业团队没有管理过大资产,那这个机构也会引发非常严重的风险。假如说很多机构连土地证、开工许可证、土地出让合同、施工许可证这些证都弄不清楚,只相信科技,那就会出问题,因为我们经常会看到各种造假的土地证、房产证。所以如果一个资管机构没有一个系统的风险控制部门,对资管有丰富经验的团队进行管理,那么,这家公司同样会面临非常大的风险。

  还有,如果你的理财机构的任务指标轻、待遇奇高无比、天天秀爱心,老板是创业型的,资管是没有专业团队的。那恭喜你,基本碰到跑路公司的概率比其他人要高很多。


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