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钜焦新视点丨《第一地产?地产金融人》栏目特邀威尼斯城vnsc王秀梅 为您解读房企融资受阻现象

2017年07月05日   

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中原地产研究中心数据显示, 5月上海一手楼市成交5824套,同比减少27.4%。楼市降温效果明显,除了去年10月开始陆续出台的调控组合拳外,房企融资渠道也在收紧。一方面是销售回款速度下滑,另一方面是融资渠道收窄,两面夹击之下,不少中小房企陷入资金困局。那么在传统通道外,房企还可以借道哪些渠道“输血”?房地产企业分化发展后,兼并重组是否会成为新的浪潮?

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威尼斯城vnsc登入平台资产管理事业部合伙人 王秀梅

从今年1月份的统计数据发现,整个融资规模比上个月环比下降了53%,跟去年的同比来看已经下降了66%。那么从发债的口径来看,去年四季度的发债是比三季度下降了30%,而今年一季度的发债基本是0发行了。所以其实从整个结果来看,确实是有所收紧。

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来自克而瑞房地产研究中心监控的数据显示,今年5月108家重点房企新增融资额较去年同期猛降45.3%,降幅明显。在其他融资渠道遭遇陆续“围剿”之际,房地产信托一度成为了房企融资的“救命稻草”,5月108家重点房企借信托共筹得114.90亿元,较4月的14亿元出现爆发性增长。但就在行情一边倒之际,5月下旬银监会下发文件要求严查违规开展的房地产信托业务。对此不少业内人士认为,鉴于监管力度进一步加强,房地产信托市场或将重回下降通道。

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面临着融资渠道收窄、融资成本上升、流动性收紧等诸多不利因素,房企也开始探索多元的融资途径。首当其冲的就是资产证券化。

威尼斯城vnsc登入平台资产管理事业部合伙人 王秀梅:

第一个其实比较好的是资产证券化。资产证券化也包括房地产公司自己的应收账款的资产证券化,比较流行的,比如说30%的首付之后,那么70%的资产可以拿过来做资产证券化。那么第二个,接下来可能会发生改变的,我预计行业会有比较大的突破,就是房地产公司自己应付账款的资产证券化。比如他欠建筑公司的钱,建筑公司将他的应收款,把他债权卖给保理公司,那么实际上,比如说一年或半年之后房地产公司再付款,等于拉长账期,那等于给了他一笔融资。目前做的不多,但我预计将来会有比较大的量。那再一个资产证券化,REITs,存量房,尤其是商业地产的REITs。这是第一大类资产证券化。

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除此之外,并购基金以及房地产股权基金也是两种多元的融资渠道。

那么第二大类是并购基金。这个并购基金其实可以有很多种,可以和我们私募资金合作,那么也可以和四大资产管理公司合作,去收购一些实体企业,或者去收购一些不良的存量房。这些都是一个很好的途径。那么第三个就是房地产的股权基金,这个股权基金之前也有一些,实际上之前做的是明股实债,那么从现在的角度来看,要真正做股权基金。那未来,这三个途径都是一些很好的发展空间。

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融资渠道收紧、再加上销售回款速度下滑,融资能力、品牌等居于劣势的中小房企面临更大的生存压力,地产行业正在加剧洗牌。今年以来,就有近20家非地产主业公司先后公告处置旗下地产业务,回归主营业务。融创中国、蓝光发展、阳光城等多家上市房企,则通过并购项目公司股权的方式拿下多个地产项目及土地。

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经过两三年的楼市去库存,到目前为止一线房企需要及时补充土地储备量,但一级市场拿地机会少并且代价高。此时,拥有土地储备,却没有资金开发或不具备开发能力的中小房企,将成为一线房企并购的目标。未来,行业集中度将进一步增加,通过并购,房地产市场有望迎来更多两千亿规模的企业!实现强者恒强!


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